Puis 2023 est arrivé. Ce qui s'est passé depuis constitue le meilleur cas d'école récent sur une confusion qui coûte très cher : celle entre absence de volatilité affichée et absence de risque.
Ce qui s'est passé, en chiffres
- Entre 2022 et 2025, le marché a traversé sa correction la plus profonde depuis la crise immobilière des années 1990.
- Des dizaines de véhicules ont baissé leur prix de part en 2023 et 2024, suivis de quatorze autres sur la seule année 2025.
- Certaines baisses ont atteint 45 %, effaçant plusieurs années de distribution.
- En 2025, le prix de part moyen pondéré par la capitalisation reculait encore de 3,45 %.
- La performance globale annuelle moyenne du marché n'a atteint que +1,46 % en 2025, malgré un taux de distribution moyen de 4,91 %.
- La moitié des véhicules ont réduit leur distribution pour la deuxième année consécutive, avec une baisse moyenne d'environ 10 %.
Le vrai problème : la liquidité
C'est ici que le sujet devient réellement instructif, parce que le mécanisme est structurel et non conjoncturel.
Une part de SCPI à capital variable ne se revend pas sur un marché. Votre retrait est conditionné à l'existence d'une souscription correspondante. Concrètement : quelqu'un doit acheter pour que vous puissiez sortir.
Tant que la collecte est abondante, ce mécanisme est invisible et le retrait s'exécute en quelques semaines. Quand la collecte s'effondre, la file d'attente se forme — et rien ne la fait avancer.
- Au 31 décembre 2025, le stock de parts en attente de retrait atteignait environ 2,8 milliards d'euros, soit près de 3 % de la capitalisation totale du marché.
- Vingt véhicules dépassaient 5 % de leur capitalisation bloquée.
- Au 31 mars 2026, le stock refluait à 2,44 milliards, soit 2,75 % de la capitalisation — une amélioration réelle mais lente.
Les délais racontent mieux l'histoire. Avant 2023, un ordre de retrait s'exécutait en moyenne en un mois. Depuis, il faut compter plusieurs mois — et pour certains véhicules, les sociétés de gestion indiquent par écrit qu'elles ne peuvent pas estimer le délai.
Un associé s'est ainsi vu répondre que son ordre occupait le rang 383, avec plus de 78 000 parts en attente devant la sienne.
L'illustration la plus documentée
Une SCPI de bureaux parmi les plus connues du marché est passée d'un prix de souscription de 208 euros à 115 euros par paliers successifs — 180 euros en septembre 2023, 126 euros en octobre 2024, 115 euros en janvier 2025. Soit une baisse cumulée de près de 45 %.
Sa valeur de reconstitution est ensuite descendue sous 92 euros par part, et la société de gestion a suspendu la variabilité du capital en janvier 2026 pour une durée de deux ans.
Un épargnant entré en 2021 a donc vu, sur un placement présenté comme prudent, la moitié de son capital disparaître — et il ne peut pas sortir.
Pourquoi la volatilité affichée était trompeuse
Voici le cœur du sujet, et il dépasse largement les SCPI.
Une action cotée est réévaluée en continu par le marché. Son prix bouge chaque jour, parfois violemment. Cette volatilité est visible, mesurable — et anxiogène.
Une part de SCPI est évaluée à partir d'expertises immobilières périodiques. Entre deux expertises, le prix ne bouge pas. La volatilité affichée est donc proche de zéro.
Mais l'immeuble, lui, a bougé. Le prix affiché ne reflétait simplement pas encore ce qui s'était produit. La stabilité n'était pas une propriété de l'actif : c'était une propriété de sa méthode de valorisation.
Quand la hausse des taux a frappé, l'ajustement ne s'est pas étalé jour après jour comme en Bourse. Il est tombé d'un coup, à l'occasion d'une révision de prix, sous forme de -15 % ou -20 % en une décision.
La lissage de la valorisation ne réduit pas le risque. Il le concentre.
Et il produit un second effet, plus pervers : il empêche de sortir avant. Sur une action, un investisseur inquiet vend en trois secondes, à un prix qu'il voit. Sur une part de SCPI, il découvre le problème quand la baisse est annoncée — et il rejoint alors une file d'attente avec tous les autres.
Ce que cette séquence enseigne
- La liquidité n'est jamais une caractéristique permanente d'un actif. Elle dépend entièrement de l'existence d'acheteurs, et elle disparaît précisément au moment où tout le monde veut vendre. C'est une règle générale, valable pour les petites capitalisations, les obligations d'entreprises, les fonds immobiliers et l'immobilier physique.
- Une valorisation peu fréquente n'est pas une valorisation stable. Méfiez-vous de tout placement dont le prix ne bouge jamais : cela signifie qu'il n'est pas mesuré en continu, pas qu'il ne varie pas.
- L'effet de levier amplifie le piège. De nombreux souscripteurs ont acheté à crédit. Ils remboursent aujourd'hui une mensualité sur un capital dévalorisé, avec un revenu locatif réduit et sans possibilité de solder la position. C'est la combinaison la plus douloureuse de toute cette séquence.
- La diversification interne compte plus que l'étiquette. Les véhicules concentrés sur les bureaux d'Île-de-France ont été les plus touchés — la vacance dans cette zone dépassait 11 % fin 2025 — tandis que les véhicules diversifiés et européens ont bien mieux résisté. « SCPI » ne désigne pas une classe d'actifs homogène.
Est-ce que les SCPI sont à éviter ?
Non, et il faut le dire clairement.
Le rendement locatif est réel, l'accès à l'immobilier professionnel est authentiquement difficile en direct, et le marché s'est assaini : la collecte nette est remontée à 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 29 % — même si l'on reste très loin des 10,2 milliards de 2022.
Ce qui était mal vendu, ce n'est pas le produit. C'est son profil de risque. Un placement immobilier collectif, valorisé périodiquement, dont la sortie dépend de la collecte, n'a jamais été un substitut au fonds euros. Il a été présenté comme tel pendant des années.
Trois précautions, si vous en détenez ou envisagez d'en détenir :
- Considérez l'horizon comme réellement long — dix ans minimum, sans exception.
- Vérifiez le stock de parts en attente de retrait du véhicule concerné, publié dans les bulletins trimestriels. C'est l'indicateur de liquidité le plus direct, et il est public.
- N'y placez jamais une épargne dont vous pourriez avoir besoin. C'est le conseil le plus banal de la finance, et cette séquence a montré à quel point il est concret.
La leçon générale
Le risque ne se mesure pas à ce que vous voyez bouger. Il se mesure à ce qui peut vous arriver et à votre capacité à en sortir.
Un actif volatil mais liquide vous fait mal chaque jour, et vous laisse partir. Un actif stable mais illiquide ne vous fait rien pendant deux ans, puis vous fait tout d'un coup — et vous garde.
Entre les deux, la seconde situation est presque toujours la plus dangereuse, et c'est systématiquement celle qui est vendue comme la plus prudente.
Vous êtes concerné ? Les retours de ceux qui ont demandé un retrait depuis 2023 m'intéressent particulièrement : les délais réellement constatés sont bien plus parlants que les statistiques de marché.
Ce message est à visée pédagogique et ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation. Les données citées proviennent des publications de l'ASPIM et des bulletins des sociétés de gestion. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité.